QUALI SONO LE DIFFERENZE GIURIDICHE TRA CANONE LIBERO E CANONE CONCORDATO?
Nel contratto a canone libero: l’importo della locazione viene stabilito liberamente dal proprietario e liberamente accettato dall’inquilino; la durata deve essere di almeno 4 anni a cui possono aggiungersi altri 4 anni per la clausola di rinnovo automatico
Nel contratto a canone concordato l’importo del canone di locazione è valutato in base a specifiche tabelle di riferimento contenute negli Accordi Territoriali tra diverse associazioni di categoria di locatori e conduttori e sottoscritte dal Comune. Non possono essere stipulati contratti di locazione a canone concordato per:beni di lusso e di pregio (A/1, A/8, A/9); alloggi popolari; case di villeggiatura (seconde case); foresterie; immobili non abitativi (garage, cantine, solai).La durata della locazione può essere: Di 3 anni + 2 di rinnovo ; Di 6 fino a 36 mesi per gli studenti universitari; di 1fino a 18 mesi per i contratti transitori .
COME FACCIO A SCEGLIERE TRA CANONE CONCORDATO E CANONE LIBERO IN TERMINI DI AGEVOLAZIONI FISCALI?
Il proprietario deve quantificare l’effettivo risparmio derivante dal Canone Concordato in termini di riduzione IMU : dall’1,06 (aliquota ordinaria) fino allo 0,46% (aliquota agevolata)
Inoltre, qualora il proprietario opti per la Cedolare Secca (il regime di tassazione sostitutivo Irpef), si aggiunge il risparmio sulla tassazione applicata che dal 21% si riduce al 10%.
Nel caso in cui il proprietario non scelga di aderire al regime opzionale della cedolare secca, è prevista ordinariamente la riduzione del 30% della base imponibile Irpef
Schematizzando in termini di agevolazioni fiscali, i contratti a canone concordato sono particolarmente vantaggiosi perché:
Per questa tipologia di contratti, è possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo o di registro.
Le agevolazioni ai fini delle imposte dirette si applicano anche nel caso in cui non si scelga di aderire alla cedolare secca. In tal caso, dalla scelta di permanenza nel regime Irpef ne deriva che:
- si ha una riduzione della base imponibileper il calcolo delle imposte pari al 30%;
- ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.
COME FACCIO A SCEGLIERE TRA CANONE CONCORDATO E CANONE LIBERO IN TERMINI DI INCENTIVI?
Scegliendo il Canone Concordato e aderendo alla Soluzione FASE, il Proprietario beneficia di una serie di vantaggi adottati appositamente dal Comune di Firenze e non previsti per il Canone Libero:
– la CERTEZZA del FONDO DI GARANZIA a protezione del PROPRIETARIO, in caso di morosità e di relativo sfratto del nucleo familiare conduttore dell’alloggio, fino a 12 mensilità di canone purché il canone di locazione calmierato non ecceda il 30% del reddito lordo mensile percepito dal nucleo familiare selezionato dal matching. L’erogazione del fondo di garanzia avverrà fino ad esaurimento dei fondi assegnati
– La copertura delle spese sostenute per la SISTEMAZIONE e MESSA A NORMA DELL’ALLOGGIO con relative certificazioni. Il contributo è erogato su c/c del proprietario a rimborso delle spese sostenute fino a un massimo di € 3.000,00 cui si aggiungono, in base alle valutazioni definite dall’Agenzia in sede di preventivo, maggiori coperture per restanti importi indicativi di ulteriori interventi di sistemazione comunque denominati. Il contributo opera in ogni caso fino a esaurimento fondi a titolo di messa a norma dell’abitazione.
– RIDUZIONE DELL’IMU dall’1,06 (aliquota ordinaria) fino allo 0,46 (aliquota agevolata) predisposta dal Comune di Firenze, conformemente agli impegni assunti nei Patti Territoriali siglati in data 25/06/2020
QUALI SONO LE CLAUSOLE NECESSARIE NEL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO?
In generale, nel contratto di locazione a canone concordato sono previste due clausole inderogabili, quelle relative alla durata della locazione e alla quantificazione del canone mensile in relazione a quanto definito nelle tabelle dei Patti Territoriali. Tutte le altre condizioni contrattuali possono essere modificate e permettono di continuare a beneficiare dei vantaggi fiscali previsti. Infatti, qualora le parti modifichino le clausole considerate indispensabili, alterano l’essenza del contratto : lo stesso dunque non sarà più riconducibile al modello concordato e rientrerebbe di fatto nella tipologia ordinaria, con conseguente esclusione delle agevolazioni fiscali connesse al canone concordato
QUALE CONTRATTO è MENO VINCOLANTE PER IL PROPRIETARIO NEI CONFRONTI DELL’INQUILINO IN TERMINI DI DURATA?
Schematicamente: nel contratto a canone libero, la durata contrattuale deve essere necessariamente di almeno 4 anni con rinnovo eventuale di ulteriori 4 anni; mentre in quello a canone concordato la durata è decisamente inferiore: 3 anni con eventuale rinnovo di 2anni ; da 1 a 18 mesi (transitorio); da 6 a 36 mesi ( studenti).
E’ POSSIBILE INSERIRE CLAUSOLE SPECIALI NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CALMIERATO?
In caso di necessità, è possibile farsi assistere durante la stesura del contratto di locazione a canone calmierato, da una delle parti firmatarie dei Patti Territoriali sottoscritti dal Comune di Firenze in data 25/06/2020, ovvero:
- Associazioni dei proprietari (Appc, Asppi, Confabitare, Confedilizia e Uppi)
- Organizzazioni sindacali degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat, Unione inquilini e Conia)
COME SI RESCINDE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CALMIERATO?
Se una delle parti (inquilino o proprietario) comunica all’altra a mezzo di raccomandata A/R, o comunque nei tempi e nei modi stabiliti dal contratto di locazione, di non voler proseguire la locazione, si parla di risoluzione del contratto, poiché il rapporto è interrotto prima della scadenza naturale. In tal caso occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro, tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.
Tuttavia, qualora il locatore (o tutti i locatori) abbiano optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta, ma è comunque necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.